Итак, с точки зрения установления кадастровой стоимости, особенностью гаражей как объекта является заложенное в самом методическом аппарате определения кадастровой стоимости завышение за счет того, что действующая методика не устанавливает различные удельные показатели кадастровой стоимости для различных видов нежилых помещений по каким-либо факторам (например, техническое состояние, функциональное использование), кроме территориального (принадлежность к одному кадастровому кварталу). Вы можете наглядно увидеть это в Приложении 2 к ППСО 118.

Вместе с тем, для гаражей установлена более низкая ставка налога на имущество, чем для коммерческих (офисных, торговых) нежилых помещений: 0,3% от кадастровой стоимости в год. Низкая ставка даже при существенном снижении - скажем, на 70% - не позволяет осуществить оспаривание кадастровой стоимости экономически выгодно. Рассмотрим на примере.

Реальный гаражный бокс. Кадастровый номер 63:09:0101158:4027, площадь 37,8 кв. м. Имел кадастровую стоимость, установленную в соответствии с ППСО 118 в размере 1 115 645 руб. Снижение на 70% приведёт к установлению кадастровой стоимости в размере 334 694 руб. Вполне реальная цифра для рыночной цены. Сокращение налогооблагаемой базы составляет 780 952 руб.

Налоговая экономия при этом составит 780 952 руб. х 0,3% х 6 лет = 14 057 руб.

Это максимально возможный экономический эффект оспаривания кадастровой стоимости по такому объекту. Это все, что может получить собственник. Но для получения такого результата потребуется сделать оценку и обратиться в облсуд. Вполне стандартная цена на оценку для оспаривания кадастровой стоимости составляет 30 000 руб. за объект. Можно найти немного дешевле, но это не принципиально: и при стоимости оценки 25 000 руб., и при стоимости 20 000 руб. стоимость оценки выше, чем экономический эффект. Как мы видим, затраты однозначно превышают возможную налоговую экономию.

Рассмотрим вариант с коллективным иском. В случае с коллективными исками возможна существенная экономия на затратах. Об этом есть отдельная статья.

Например, если в суд пойдут десять таких гаражей, стоимость отчета об оценке составит уже не 30 000 руб., а 48 000 руб. Для каждого затраты на оценку = 4 800 руб. Вторая составляющая затрат, услуги судебного представительства, также снижаются в коллективных исках. Например, в случае обращения десятка гаражных боксов услуги судебного представительства могут стоить, например, 40 000 руб. То есть в расчете на каждый бокс - 4 000 руб. Помимо затрат на оценку и судебное представительство, каждому собственнику потребуется оформить нотариальную доверенность на судебное представительство (1200 руб.), оплатить госпошлину за обращение в суд (300 руб.) и заказать свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (около 500 руб.). Себестоимость процесса для каждого из десяти боксов составит, таким образом, 4 800 + 4 000 + 1 200 + 300 + 500 =10 800 руб. Напомню, на чаше весов "ЗА" - налоговая экономия в сумме 14 000 руб. Выгода небольшая есть: 3 200 руб. Но процесс надо оплатить сейчас, а налоговая экономия растянута до 01.12.2022 г. Получается, что тоже не стоит оно того, из-за 3 200 руб.

К тому же, по своему опыту организации коллективных исков знаю, что объединить собственников - задача непростая. Требует определенной харизматичности и лидерства организатора. При существенной налоговой экономии (десятки, сотни тысяч рублей) - это несколько проще... Также надо отметить, что в один отчет об оценке объединяются помещения с датой определения с разбросом не более трех месяцев.

Что же делать? Так и платить налог на имущество за свой гараж по такой же кадастровой стоимости, как офисы и магазины?

Очень многие юристы и оценщики, занимающиеся оспариванием кадастровой стоимости, разведут руками и скажут, что другого выхода нет.

Менее универсальный: не для всех ГСК, и даже - не для всех боксов внутри одного ГСК. Но мы готовы предложить снижение кадастровой стоимости по сотням гаражных боксов!

Из-за изложенных выше особенностей гаражных объектов, по гаражам отказы "не представляется возможным снизить кадастровую стоимость Вашего гаража" будут достаточно частыми.

Узнайте возможно ли снижение кадастровой стоимости Вашего гаражного бокса через онлайн-заявку.