Давайте начнем с начала: рассмотрим что такое кадастр и кадастровая стоимость.

   Слово «кадастр» происходит от латинского catastrum, образовавшегося, в свою очередь, от capitastrum (caput – голова, caputigum registrum – поголовная перепись), означавшего регистр душ, подлежавших поголовной подати.

   Современный экономический словарь дает такое определение: кадастр (от фр. сadastre – список, реестр) – систематизированный, официально составленный на основе периодических или непрерывных наблюдений свод основных сведений об экономических ресурсах страны, государства. Кадастр содержит данные о расположении ресурсных источников и объектов, их величине, качественных характеристиках, содержащих оценку стоимости и доходности объектов. Наиболее известен земельный кадастр, но есть и водный кадастр, и кадастры отдельных промыслов, и более мелких объектов. Данные кадастров используются при установлении налогов, платы за пользование природными ресурсами, для оценки стоимости объектов при их аренде, залоге, продаже.

   Из определения мы видим, что кадастровая перепись объектов не только идентифицирует и разграничивает их (перечисляет, указывает местоположение, координаты), но и осуществляет сопоставление качественных и количественных характеристик со стоимостной оценкой, позволяя тем самым использовать данные кадастра в целях обложения имущества налогом. Исторические истоки кадастровой деятельности, работ по составлению перечня земель, проводимых с целью их учёта, формирования границ и расчёта площадей относят к периоду Древнего Египта (3000 г. до н.э.). Первые сведения о кадастре в России относятся к X веку и связаны со сбором поземельного налога и оценкой земель.

   В советский период (1918 – 1991 гг.) оценку объектов недвижимости производили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, типичных для экономики командно-административного типа, то есть не связанных с рыночными условиями хозяйствования. К 1998 г. эти методы утратили былую доминирующую роль и только частично продолжают применяться в основном на «первичном» рынке недвижимости. Для развития современной оценки рыночной стоимости недвижимости их ценность весьма ограничена.

   Развитие рыночных принципов хозяйствования, аккумулирование в частной собственности существенного количества коммерческой (торгово-офисной, производственной, складской) недвижимости вкупе с необходимостью её оборота (продажи, передачи в аренду, залога, оценки потенциала доходности при инвестировании) обуславливает развитие оценочной деятельности в направлении нахождения реальной ценности, то есть рыночной стоимости объектов.

   В этом же направлении движется и налогообложение: с 2015 года субъекты РФ переходят на налогообложение на базе кадастровой стоимости, которая была задумана как максимально приближенная к реальной, то есть рыночной. В современном значении в России понятие кадастровой стоимости появляется в Постановлении Правительства РФ от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», именно этот нормативно-правовой акт положил начало сплошной кадастровой оценке земель, а также недвижимости на территории России.

   На данный момент кадастровая стоимость определяется законодателем следующим образом:

   Федеральный стандарт оценки, вводящий понятие кадастровой стоимости через ее определение методами массовой оценки, не приводит перечень методов массовой оценки, не раскрывает их содержание. Понятие кадастровой стоимости, не так давно сформулированное законодательно, продолжает активно формироваться и сегодня. Так, например, федеральное Правительство озвучивало планы разработки механизмов кадастровой оценки недвижимости с учетом региональной специфики, что должно повлечь и уточнение понятия кадастровой стоимости.

   Основной функцией кадастровой стоимости является фискальная. К 2020 году вся страна должна перейти на налогообложение на базе кадастровой стоимости. Процесс идёт с 2015 года ряд – в этом году начали платить налог от кадастровой стоимости 28 субъектов РФ. В 2016 году – 49 субъектов.

   Определение кадастровой стоимости как налоговой базы, предрешая размер налоговых (и других) обязательств, затрагивает права налогоплательщиков, в частности, по земельному налогу и налогу на имущество, включая право на обоснованное, законное определение кадастровой стоимости, входит в объем прав лиц, которым принадлежат земельные участки и объекты капитального строительства. Если бы такового права не было, не был бы предусмотрен и спор, в котором оно получает защиту.

   Такой спор предусмотрен: согласно части первой статьи 24.19 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” лица могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают их права и обязанности.

   Законная возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости позволяет лицу, во-первых, уточнить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта, установленную методами массовой оценки, и привести ее к рыночной стоимости, установленной в индивидуальной оценке; во-вторых, она дает лицу возможность получить защиту признаваемого за ним права на профессиональное и правомерное определение кадастровой стоимости своего объекта недвижимости по достоверным и проверяемым исходным данным.

   Экономический смысл налога на недвижимость требует применения в качестве налоговой базы именно рыночной стоимости. По сути это разновидность налога на состояние, богатство. Для того чтобы облагать состояние налогом, необходимо знать его размер. Рыночная стоимость отражает потенциальную платежеспособность налогоплательщика, ее использование в качестве налоговой базы побуждает налогоплательщика более эффективно распоряжаться своей собственностью. Именно поэтому в основу определения кадастровой стоимости недвижимости положена рыночная стоимость.

   Кадастровая стоимость – это некое представление государства о том, сколько должен стоить Ваш объект недвижимости, прежде всего – в целях налогообложения. Именно эта стоимостная оценка используется для расчета обязательных платежей – имущественных налогов, арендных платежей и выкупной стоимости по собственности публичных образований.

   Что является самой точной стоимостной характеристикой объекта, его реальной стоимости? В идеале кадастровая стоимость должна быть равна реальной, то есть рыночной. Потому что нельзя платить налог с того, чего не существует. Но на практике кадастровая стоимость часто существенно выше рыночной.

   В моей практике максимальное завышение кадастровой стоимости над рыночной составило 86% (или 7,1 раза). В результате рассмотрения дела № 3а-1569/2018 Самарским областным судом было вынесено решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка равным его рыночной стоимости в размере 681 996,00 руб., при этом кадастровая стоимость, действовавшая на момент обращения в суд составляла 4 870 727,40 руб.

   Государство признает, что кадастровая стоимость должна соответствовать реальной (рыночной) и предусматривает несколько вариантов процедуры оспаривания кадастровой стоимости, главным образом связанных именно с исследованием и установлением рыночной стоимости, определяемой индивидуально в отношении конкретного объекта недвижимости, с последующим установлением кадастровой стоимости в размере, равном установленной рыночной стоимости.

   Кроме использования в целях налогообложения, кадастровая стоимость часто помогает определять размер госпошлины при вступлении в наследство, плату за регистрацию недвижимости, страховую сумму, ставок арендной платы. Таким образом, кадастровую стоимость невозможно отнести к какому либо из известных видов стоимости, поэтому ее выделяют в особую категорию.

   Понятие «кадастровая стоимость» прочно укоренилось в профессиональном лексиконе юристов, оценщиков, риелторов и финансистов, оно применяется при деловом общении, в нормативно-правовых документах, учебной и научной литературе, статьях и публикациях.

   Одним из путей максимизации прибыли, являющейся конечной целью предпринимательской деятельности, является сокращение затрат, которое достигается, в том числе, рационализацией налогообложения по имущественным налогам посредством оспаривания кадастровой стоимости. Следует отметить, что это весьма действенный метод повышения экономической эффективности предпринимательской деятельности собственников недвижимого имущества. В отдельных случаях он позволяет снизить имущественные налоги в разы. Кроме того, оспаривание кадастровой стоимости - абсолютно законный метод снижения налогового бремени, в отличие от многих так называемых “налоговых схем”, которые в достаточной степени исследованы ФНС.